相続で揉めない為の不動産査定

相続不動産を維持するのか、それとも不動産売却を行うのか、これは家族だけで親族間で話し合いをしなければなりません。仮に、不動産を引き継ぐのであれば誰がそれを行うのかを決めることになるでしょうし、兄弟や姉妹が多い場合には不動産売却益をどのように分配するか、このようなことも話し合いの中で決める必要があります。
売却する否かに関係なく相続税が課税されるなどからも、相続税申告の手続きも必要になることを把握しておかなければなりません。なお、売却においてはどのくらいの金額で売れるのか、これを知るためにも不動産査定を依頼して相場を掴んでおきましょう。


もくじ
1.単独で相続するのであれば簡単
2.等価分割の為の売却
3.住宅ローンが残っている場合は?
4.譲渡所得税の計算方法や軽減制度と特例


1.単独で相続するのであれば簡単
相続人が自分だけなどのように、単独で行う場合は簡単に手続きを進めることができます。このときには、普通の不動産売却と同じように不動産査定を利用して売り出しを始めれば良いわけです。
ただ、候補者が数名いて親から相続するのがお兄さんであり、弟や妹などに対して代償金などのお金を利益調整のために支払うこともありますが、基本的には遺産分割協議を行って誰が引き継ぐのかを決める、決定者への登記変更を行ってから売却手続きを進めるといった流れで行うのが一般的です。
このことからも、不動産査定は登記変更を行ってからやるべきことであり誰が引き続くのか決める前に行うとトラブルが起きることもあるので注意が必要です。理想としては、所有者名義人を相続人に変更してから不動産査定を行うのが良いでしょう。


2.等価分割の為の売却
相続財産が不動産だけで、それを引き継ぐ権利を持つのが長男および次女だけのとき両者とも不動産を必要としないのであれば、不動産売却で得た譲渡代金を2人で分割する、これが等価分割のための売却です。
このようなケースでは、税務上換価分割と代償分割の2つの方法があります。また、土地を売って利益が出るときには利益に対して譲渡所得税などの相続税とは別の税金が課税されますが、土地の売却価格が5,000万円で取得費が1,000万円のときには譲渡所得は売却代金から取得費を差し引いた金額で4,000万円となり、これに譲渡所得税は通常約20%といわれているので、譲渡所得に税率を掛け合わせた800万円の課税が行われることになります。
換価分割では、長男と長女が折半する形で納税する形になるので、800万円を2で割った400万円の納税が相続税とは別に必要になるわけです。


3.住宅ローンが残っている場合は?
住宅ローンの返済中に相続が発生したときには、相続人がそれを引き継ぐイメージをお持ちの人は多いのではないでしょうか。
住宅ローンを組むときに団体信用保険に加入することが多く、住宅ローンを支払っていた人が他界したときには団体信用保険から金融機関に対してローン残高相当額の保険金が支払われるなどから、住宅ローンそのものはなくなります。
ただ、金融機関に対して他界したことを伝えて団体信用保険の適用申請を行うことが大切です。ある物事の価値を定める手立てのことを評価方法と呼びますが、不動産においての評価方法は不動産査定を行うことで相続税評価や相続税申告額などを把握することも可能です。
不動産鑑定士と呼び資格を持つ人が土地や建物の時価を計上し、納税額の提示などを行ってくれるようです。ちなみに、時価は財産評価基本通達にその意義が明記されている、時価は相続においての課税時期は、故人が他界した時点で自由な取引の下で成立する価額であり、その評価方法は財産評価基本通達の定めにより行われるものです。


4.譲渡所得税の計算方法や軽減制度と特例
土地の値段は不動産鑑定士により把握ができる、この土地の値段がわかれば相続税申告の際に相続税評価額を記載できる、これらは素人が行うとなるといろいろな知識を得なければなりませんし、相続税申告手続きは速やかに行う必要があるなど不動産鑑定士や税理士の力なくては難しいものといえます。課税対象になる譲渡所得額は、土地や建物を売却した際に得た金額から取得費および譲渡費用を差し引いた金額です。
ただ、取得費や譲渡費用と共に最高3,000万円までの特別控除を差し引くことも可能です。取得費は土地の値段や仲介手数料などの合計額ですが、わからないときには売却金額の5%相当額にすることもできるようです。なお、相続税評価は相続税や贈与税などを計算するときに行う評価であり、土地は地目ごとに評価するのが特徴です。

Copyright 2013-2020 不動産を査定する.jp