戸建ての建物の査定!不動産会社はどこを見ている?

 2020-10-12   不動産査定 | 建物 | 境界線 | 排水 | 越境 | 眺望 | 瑕疵 | 水圧 | 修繕
戸建ての建物を売却する際に不動産査定が行われますが、査定価格はすぐに売れる価格ではなく、周知期間なども含めて通常3ヶ月程度で売れる価格になります。
誰もが少しでも高く売りたいと考えることでしょう。しかし、高すぎるとなかなか売れなくなってしまうリスクもありますので注意が必要です。
戸建てはマンションと比較すると個別性が強く出るために、不動産査定では必ず専門の査定士が訪問して行われます。その際に、どのようなポイントで不動産査定が行われるのか知っておくと参考になるでしょう。


もくじ
1.所有者の確認や周辺環境
2.境界線や越境の状態
3.環境(日照・眺望・通風。騒音・振動・臭い)の確認
4.設備状態(修繕履歴・水回り・雨漏り・傾斜・地中障害物の有無)


1.所有者の確認や周辺環境
訪問査定が行われる際には事前に登記簿謄本を取得し、所有者の確認が行われます。登記簿謄本に記載されている所有者と売主が同じ人物であれば問題はないのですが、相続した建物などでは、登記簿謄本の所有者と売り主が異なることがあります。
このような場合は買主に不安を与えてしまうので、すぐに所有権移転登記を行う必要があります。また建物だけでなく、周辺環境も不動産査定の対象となり、最寄の駅やバス停、商店街や大型スーパー、病院や学校などの公共施設の位置や距離が調査されます。
周辺環境に関しては、売主がどうすることもできない要素ですが、交通利便性や生活利便性が高いほど生活がしやすくなるために査定額がアップする可能性があります。


2.境界線や越境の状態
不動産査定において所有者の確認と共に必ず行われるのが、境界線が確定されているかどうかの確認です。境界線の確認方法は、「確定測量図」や「筆界確認書」などが用いられます。
これらの資料があると、境界線が明らかとなるので予めコピーを用意しておきましょう。もし境界線が未確定の場合は、確定している部分としていない部分がわかるように不動産会社に伝えます。
境界線の確認に合わせて行われるのが、越境していないかどうかの確認です。越境は植木やブロック塀、空調の室外機など、様々なところで発生している可能性があります。隣家と「越境の覚書」を締結している場合は、その覚書も用意しておくと買主に対して親切です。植木の枝は越境している場合などは剪定しておくことをおすすめします。


3.環境(日照・眺望・通風。騒音・振動・臭い)の確認
様々な環境についての確認も行われます。環境とは、主に「日照」「眺望」「通風」「騒音」「振動」「臭い」などのことで、査定価格に影響を与えます。日照とは日当たりの良さのことですが、買主は少しでも日照の良い建物を好みます。
具体的には道路に接面している向きが南向きが最も人気が高くなります。また、高台にあると眺望が良くなります。大きな窓があれば良い眺望を楽しむことができる上に、風通しも良くなるので査定額アップする可能性があります。逆に道路に近いとクルマの騒音や振動が発生し、マイナスポイントとなってしまいます。
ただ、窓サッシが防音性能に優れているなど、防音対策が施されている場合は、騒音によるマイナスの影響は最小限にとどめられます。


4.設備状態(修繕履歴・水回り・雨漏り・傾斜・地中障害物の有無)
修繕履歴・水回り・雨漏り・傾斜・地中障害物の有無などの設備状態も不動産査定の対象です。定期的な外壁塗装やシロアリ予防など、修繕履歴がはっきり残されていると買主にとって安心につながります。
水回りについては、水圧や排水状況がポイントになります。水圧が弱いと水の出がわるくなるために、マイナスポイントとなってしまう可能性があるため、できれば売却前に水圧を上げておくことをおすすめします。
排水については、長年使い続けると排水管が詰まってしまうことが多く、悪臭の原因となるので注意しましょう。また、雨漏りや床の傾きなどがあると、大きなマイナス査定となります。
雨漏りや床の傾きは物件の瑕疵に該当します。瑕疵というのは、品質を欠く状態にあることをいいますが、瑕疵がある場合はきちんと修繕する必要があります。

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