還元利回りを求める方法(類似の不動産取引事例との比較から求める方法)

 2014-02-07
対象不動産と類似の不動産の取引利回りをもとに、取引事情及び取引時点並びに地域要因及び個別的要因の違いに応じた補正を行う事により求める方法。
採用する取引事例は事例適格4要件(場所的同一性、事情の正常性または、正常補正の可能性、時間的同一性、要因比較の可能性)を備えなければならない。
取引利回りについては、償却前後のいずれの純収益に対応するものであるかに留意する必要がある。あわせて、純収益について特殊な要因(新築、建て替え直後で稼働率が不安定である等)があり、適切に補正できない取引事例は採用すべきでない。
この方法は、対象不動産と類似性の高い取引事例に係る取引利回りが豊富に収集可能な場合には特に有効である。
なお、取引価格が収益価格によって決定されていない取引事例では、純収益と取引価格との関連が希薄な場合が多いので、取引事例の還元利回りの信頼性を十分に検証しなければならない。
また、不動産市場において、一般的に取引利回りといわれるものは、粗利回りである場合があるので留意しなければならない。

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