還元利回りを求める方法(借入金償還余裕率の活用による方法)

 2014-02-14
借入金還元利回りと借入金割合をもとに、借入金償還余裕率を用いて対象不動産に係る純収益からみた借入金償還の安全性を加味して還元利回りを求める方法。
この場合において用いれられる借入金償還余裕率は、借入期間の平均純収益をもとに算定すべきとことに留意する必要がある。この方法は、不動産の購入者の資金調達に着目し、対象不動産から得られる収益のみを借入金の返済原資とする場合に有効である。
この方法は基本的に次式により表される。
R = Rm × Wm × DSCR
R:還元利回り、Rm:借入金還元利回り、Wm:借入金割合、DSCR:借入金償還余裕率
この方法は純収益が安定的である場合に用いることができる。
この方法は、不動産市場における資金供給者(金融機関等)の視点を重視した方法であるために、鑑定評価において採用する場合には、市場の標準的な数値を採用することが必要である。また、対象不動産から得られる収益のみを返済原資としない借入金を組み込む場合は、有効な方法とはいえない。

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