直接還元法の収益価格及びDCF法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率。
還元利回りは、不動産の収益性を表し、収益価格を求めるために用いる。その際、純収益を還元利回りで還元して(除して)収益価格を求める。
還元利回りは、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。
還元利回りは比較可能な他の資産の収益性や金融市場における運用利回りと密接な関連があるので、その動向に留意しなければならない。さらに、還元利回りは地方別、用途的地域別、品等別等によって異なる傾向を持つ為、対象不動産に係る地域要因及び個別的要因の分析を踏まえつつ適切に求めることが必要である。
還元利回りは、市場の実勢を反映した利回りとして求める必要があり、還元対象となる純収益の変動予測を含むものであることから、それらの予測を的確に行い、還元利回りに反映させる必要がある。還元利回りを求めるに当たっては、一つの方法を採用する場合又は複数の方法を組み合わせて採用する場合がある。それぞれの方法が有する長所、短所等の特性を勘案し、市場の実勢を反映した還元利回りを求めるべきである。
また、必要に応じ、投資家等の意見や整備された不動産(投資)インデックス等を参考として活用する。