一般的要因

 2013-12-08
価格形成要因の大分類の一つ。
一般経済社会における不動さのあり方及び、その価格の水準に影響を与える要因、自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因に大別される。社会的要因、経済的要因及び、行政的要因は不動産に働きかける外部要因であり、働きかけを受ける不動産(土地)に内在するのが自然的要因である。
一般的要因の作用の仕方は全国的に一律ではなく、また、あらゆる不動産に対して同質、均等に作用するものではない。すなわち、一般的要因は地域ごとに異なる影響を与えるとともに、同種の地域に対しては同質的な影響を与えるという地域的な志向性又は、偏向性を有している。
一般的要因は鑑定評価作業の全手順を通じて常に考慮されなければならない。たとえば、地域分析及び、個別分析に際して、その基礎として一般的要因の把握及び、分析が的確になされていなければ、標準的使用及び最有効使用の適正な判断は期待できない。さらに鑑定評価手法の適用における取引事例非核法の時点修正率の査定、収益還元法の還元利回りや割引率の査定、試算価格又は資産賃料の調整における各作業段階の分析内容の適否の吟味においても、一般的要因の分析の面からも考慮しなければならない。

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