譲渡税の仕組みと譲渡収入に含まれるもの

 2014-11-13   譲渡税 | 売却 | 譲渡収入 | 公式 | 売主
★「譲渡税」の計算のしかた
 所得税は総合課税が基本ですが、不動産を売却した場合の譲渡所得は分離課税となるので、他の所得を考慮しないで、その譲渡の内容だけで所得税及び住民税(以後、所得税と住民税を合わせて「譲渡税」と言います。)を計算することが出来ます。
 譲渡税を求める算式は以下の通りです。この算式を見ればわかる通り、売却のもうけに対して税金がかかってきます。

◆「譲渡税」を求める公式
譲渡収入-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得
譲渡所得×税率=譲渡税
※譲渡収入とは売却代金の意味
※譲渡費用は売却にかかった経費
※取得費は購入代金

★「譲渡収入」に含まれるものは
「譲渡収入」とは、土地や建物の売却代金のことです。こう説明すると、簡単なようですが、実は、付帯収入や金銭の受領を伴わない経済的利益も譲渡収入となるので、注意が必要です。
 よく問題となるのが、固定資産税の清算金を譲渡収入に含めるかどうかです。固定資産税は、1月1日現在の不動産の所有者に対して、その年1年分の納税通知書が送られてくるため、その不動産の売却日で日割り清算をするというのが、一般的に行われています。この場合、買主が売却代金の他に日割り清算した固定資産税相当額を売主に支払うわけですが、この固定資産税の清算金も譲渡収入とされます。
 また、不動産の取引では、契約書とは別に念書や合意書といった形で、売主の譲渡税を買主が負担するといった約束をしていることがあります。相手方が譲渡税を負担すれば、その分の経済的利益を受けたことになるので、相手方が負担する税金相当額も当然譲渡収入とされます。

なお、たとえば、譲渡収入が1億円の場合で、その譲渡税が1000万円だったとします。買主が譲渡税負担をすると約束している場合の譲渡収入は、「売却代金1億円と譲渡税1000万円の合計1億1000万円」と考えることができます。したし、この場合は、譲渡収入が1000万円増えたことにより当然、さらに譲渡税も増えていきます。そこで、買主が売主の譲渡税を完全に負担するのであれば、譲渡収入は次のようになります。
【譲渡税を負担した場合の譲渡収入】
1億円+1000万円+X(譲渡収入が1000万円増加したことに対する譲渡税)

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