ローン付きの不動産を贈与(売却)した場合にも課税される?

 2014-11-22   ローン | 不動産 | 負担付贈与 | 譲渡税 | 税率
★負担付贈与と譲渡税の関係
「私が10年ま円に建てたマンションを、ローンの残債を引き継ぐことを条件に、長男い贈与しようと思っているのですが、税金の関係はどうなるのでしょうか?」という相談を受けることがあります。
 このように、もらう側に債務を負担させることを条件に、自分の財産を寄贈するという行為を「負担付贈与」というのですが、負担付贈与は相手に引き継がせる債務の金額で財産を譲渡したことに他なりませんので、贈与者、受贈者ともに課税の問題が発生します。
 具体例をもとに課税関係をみていきましょう。

【前提条件】
・10年前のマンションの建築価格:2億円
・10年間の減価償却費を控除した後の未償却残高:1億4,000万円
・マンションの敷地は40年前に2,000万円で購入したもの
・長男に贈与する時点でのマンションの時価:3億円
・長男が引き継ぐローンの金額:1億7,000万円

【贈与する父親の課税関係】
 長男に引き継がせるローンの残債1億7,000万円でマンションを売却したものとして、下記の計算による譲渡税が課税されます。
①	譲渡収入:1億7,000万円
②	取得費
  Ⅰ、建物の取得費(未償却残高):1億4,000万円
  Ⅱ、土地の取得費:2,000万円
  Ⅲ、Ⅰ+Ⅱ=1億6,000万円
③	長期譲渡所得①-②=1千万円
④	譲渡税(所得税及び住民税の合計額)

【ローンを引き継ぐ長男の課税関係】
 長男は、時価3億円の資産を1億7,000万円(ローンの残債)で取得したものとして、贈与税が課税されます。
①	贈与を受けたマンションの時価:3億円
②	引き継いだローンの金額:1億7,000万円
③	贈与とみなされる金額①-②=1億3,000万円
④	贈与税
1億3,000万円-110万円(基礎控除)=1億2,890万円
1億2,890万円×50%-225万円=6,220万円
ここで、贈与とみなされる金額は「時価」と引き継ぐ債務の金額の差額であり、相続税評価額との差額ではないことに注意してください。

【贈与税の計算式】
本来の贈与財産+みなし贈与財産-非課税財産=課税価格
課税価格-基礎控除額(110万円)=基礎控除後の課税価格
基礎控除後の課税価格×贈与税の税率=納付すべき贈与税

【贈与税の速算法】
◆基礎控除後の課税価格:200万円以下
税率(%):10%
控除額(万円):なし

◆基礎控除後の課税価格:200万円超え~300万円以下
税率(%):15
控除額(万円):10

◆基礎控除後の課税価格:300万円超え~400万円以下
税率(%):20
控除額(万円):25

◆基礎控除後の課税価格:400万円超え~600万円以下
税率(%):30
控除額(万円):65

◆基礎控除後の課税価格:600万円超え~1,000万円以下
税率(%):40
控除額(万円):125

◆基礎控除後の課税価格:1,000万円超え~
税率(%):50
控除額(万円):225
※贈与税=基礎控除後の課税価格×税率-控除額

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