物件の広告を多く出せば出すほど良い効果がある?

 不動産会社は、売主と媒介契約を結ぶと、物件を告知、認知をさせる為に、広告を出していきます。基本的には、まずは、全国の不動産会社にも販売してもらいたいので、不動産会社の物件共有ツールのレインズに登録します。これは、不動産会社しか閲覧することはできません。
 続いて、直接、潜在ユーザーの目に触れるように、HOME’Sや、スーモ、Yahoo不動産などのポータルサイトに掲載をします。不動産会社の自社のホームページへの掲載なども同様に行います。物件よりも遠隔地にいる潜在ユーザーであったり、普段が多忙で夜遅い時間しか家にいない、休みが少ない人などには有効な広告方法です。
 今度は近隣の人向けに行うのが、チラシ、ポスティング、新聞の折り込みです。余程、その地域が人気のエリアで無い限りは遠隔地に住む人よりも、その地域の事を知っている人からの購入が多く、昔ながらの営業手法ですが、このチラシなどの広告手法が効果を発揮してくれます。

 こういった、広告を数多く出してくれる不動産会社と契約することが良い事なのかどうかと言う話をしていきます。

 買主を見つけると言う作業は、かなり、大変な営業作業です。新築の物件で、大規模な住宅街や、大規模マンションなどを売り出す際は、大量の物件を同時にリリースでき、費用対効果を考えると、テレビCMや、電車内の広告、新聞に広告出稿するなど、かなりの予算を利用して、広告を打ち出しますが、中古物件に関しては、その物件1戸の販売になり、売主から貰える販売手数料の中から、広告宣伝費をねん出します。
 その為に、不動産会社にできる事は限られているのが、現実ですが、何度も繰り返し効果があるまで広告を打ってくれるといったような事を営業トークとして、媒介契約してこようとする不動産会社がいますが、これは、良い事なのでしょうか?
 
不動産の広告を出しまくってくれることは、良くもあり問題もある

 これだけ見ると、疑問ですよね。広告を数多く出してくれることは、非常にうれしい行為であることは間違いありません。可能性の追求という事を考えれば、どれだけ広告を頑張って出してくれるのかは、どの不動産会社を媒介契約を結ぶか検討する際の判断基準のひとつです。
 広告の量が少ない不動産会社と契約を結ぶのであれば、数多く出してくれる不動産会社と契約すべきです。
 ですが、ここには、ちょっとした問題点があります。契約をする際に、別の判断基準で、査定額が高い不動産会社と契約したいと考えますよね?これが、気になるところで、不動産会社は契約をしてくれるのであれば、多少は査定額を釣り上げてくれます。しかしながら、相場と言うものがあります。大体、相場よりも高い金額で査定してくれた不動産会社と契約したいのが人情ですが、相場よりも高い査定額は誰でも出せますが、問題なのは、査定した会社が購入してくれるわけでは無く、あくまで購入するのは買主さんです。
 買主さんが納得しなければ、その金額で購入してくれません。当たり前ですよね?査定額が高額で会った場合、よほどの根拠が無い限りは、その会社との契約はお勧めできません。売れなくて、後日、販売価格を下げましょうといった提案を受けるのが、関の山です。

 この査定額であり販売価格が広告に大きく影響してきます。
 一度、決まった金額で認知、広告を行ってしまうと、実際にその地域の物件を検討している人などからすれば、その金額のその物件が脳裏に残ります。「安い」とか、「費用対効果が合っている」といった認知を得られるのであれば、ラッキーですが、検討している潜在買主はその人なりに、大金を支払って不動産を購入するので、相場を見続けているケースが多く、高いと一度認識されてしまった場合は、よほどのことが無い限りは、購入検討物件ではなくなります。また、冒頭にお伝えした広告を出しまくってくれるような不動産会社は、何度も繰り返し認知を行いますが、検討している人からすれば、同じ広告を2度も3度も目にすれば、「売れ残っている物件」、「人気のない物件」、「問題がある物件」という認知までされてしまい、売却成約の道のりが遠のいてしまいます。
 後日販売価格を下げたとしても、悪いイメージが残ってしまうデメリットを考えると、広告を多く出してくれる不動産会社に出すこと自体は問題ないのですが、やはり、最初の販売価格が最適な金額になっているかどうかが重要と言えます。
 もちろん、ラッキーヒットで売れることもあるので、絶対ではないですが、相場以上の金額で販売する事と、広告を大量にばら撒いてくれる不動産会社との契約はこういったリスクもはらんでいる事を知っておくと良いでしょう。

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