物件が1年も売れないのは不動産会社や営業マンのせい?

 不動産を売却しようと思うと、色々マーケティングの為に、住んでいるマンションのポストに入ってくる、新聞に折り込まれているチラシや、ポストにそのまま入れられているチラシに、近隣の中古マンションや中古の戸建ての販売の広告が入っていることがありますよね。
 その中に、気づくと、良く見かけるような物件なども出てきますよね?「この物件の広告、以前、別の不動産会社の広告で見かけたことがあるぞ。」とか、「この物件の広告を半年前も見た事があるぞ。」といったようなケースに遭遇することがありますよね?
 おそらくは、そういった物件は、売主が、販売を急いでいないとか、希望の価格以外では売りたくない。といった特別な希望があっての事と言えますが、レアケースではありません。もちろん、それ以外のケースもあるかもしれませんが、大体がこんなところです。
 さぁ、ご自身がこういった状態になっている方、または、これから査定に出そう、売り出しを始めようと言った人は、どうしてこういった事態になるのか?をここでは、考えてみたいと思います。

 そもそも、媒介契約した不動産会社が、営業努力をしていないのではないか?頑張っていないのではないか?と思われるかもしれませんが、確かにそれもあり得ます。ただし、もし、1年も出ている物件があれば、それ以外のケースが考えられます。
 大体相場通りの金額で出していれば、よほど、新築が多い地域や、人気が無い地域といった問題や、物件自体が抱えている問題などが無い限り、遅くとも、半年程度、または、3月などの繁忙期には、契約ないし、交渉と言った形でのアプローチが発生します。
 では、1年も広告を出し続けているケースとはどういったケースなのか?一番多いのが、買主が相場を理解していないと言ったケースか、どうしても売りたい金額を譲らないと言ったケースです。
 1年も広告を出し続けている物件の傾向としては、複数の不動産会社を利用して販売をしている物件が多いです。まず半年営業活動してもらってみて、結果が出てこなかったので、問題は不動産会社にあると判断して、別の不動産会社と媒介契約を切り替えるといった傾向が多いのですが、2社も使って動かないというのは、不動産会社に問題があるとは、考えにくいです。
 不動産会社が媒介契約した際におこなう営業活動というのは、どの不動産会社であっても大体の部分は同様です。周辺区域にたいてのチラシの配布、ポスティング、新聞の折り込みチラシ、レインズに登録して、遠隔地の不動産会社にもアプローチを行い、HOMESや、Yahoo不動産や、スーモなどの不動産ポータルサイトに掲載を促し、周辺の不動産会社にも営業活動を行うと言った行為です。大手であっても中小であってもそれほど変わりません。
 もし、実際に営業活動で他社と差があったとしても、チラシなどの手法を実際に行っているのであれば、半年何もないということは考えにくいです。おそらくは最初に契約した不動産会社が、媒介契約欲しさに、査定額を相場以上に釣り上げてしまい、売主はその査定額を信じてしまい、実際に数か月運用後に不動産会社が値下げ交渉をしても、売主は頑として聞き入れず、最後には、その金額をそのままに、不動産会社を切り替えて、運用していると言ったケースです。
 もちろん、高額であれ、不動産会社が出してきた最初の査定額は、何らかのロジックがあります。しかしながら、相場よりも1千万円以上の価格で売り出そうとすれば、もちろん、だれも見向きもしません。他の物件の情報もインターネットや、チラシで出ているので、購入者も人生で何度も無い、1度きりかもしれない買い物をするわけで、色々調べています。また、買主を仲介している不動産会社は、買主から手数料を貰う訳で、売主から手数料を貰うわけでは無いので、買主の味方です。買主にとって最良な結果を求めるので、相場よりも高い物件をお勧めすることは、よほどのことが無い限りあり得ません。
 売れ残る、売れない場合と言うのは、もちろん、不動産会社を疑う事も必要ですが、査定額や販売価格にも問題がある事もあります。不動産会社を疑う前に、腹を割って一緒に問題点を洗い出すような不動産会社と一体となって販売していくといった気持で、打ち合わせを綿密に重ねて、営業活動をされていく事をお勧めします。

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