不動産の契約時、引渡時の注意事項

 不動産の販売活動を始めて、物件の金額や条件などに、買主さんが納得して、契約の条件がまとまると、当然、契約の手続きというステータスになります。
 基本的には契約は売主さんも買主さんも顔を合わせるのが一般的で、法的には、もちろん代理人を立てることも可能ですが、一般のマンションや戸建て住宅のような居住用の住居の販売となると、売主としての権利をもっている人が複数人いない限りは、売主は同席しましょう。

■売買契約書はしっかり目を通そう!
 売主は契約内容をもちろん事前に確認しておく必要があります。高額な商品の販売になるので、しっかり目を通しておくことをお勧めします。買主だけではなく、売主にも売却にあたっていくつか義務が発生します。義務が果たせなければ、違約という事になる可能性もあり、金額的な補償を伴うペナルティを課せられてしまったら大変なので、必ず、事前に目を通しておきましょう。

■売買契約の前に絶対注意しておきたい点
 残金決済期日当日までに建物の引き渡しができなくなるといった事態が事例としてあります。買い替えを予定しており、まだ、転居先が決まっていないとか、物件を賃貸で人に貸していて、借りている賃借人が何らかの理由で、出ていかない。引っ越しが間に合わない。また、多くのケースで、新築の一戸建ての住宅に転居する予定が、まだ、その物件の工事が完成していないといったような問題も事例としてあります。
 ただし、実際に契約日が決まっていて、支払う期日も決めていて、しかも、銀行のローンの支払い手続きなど、諸々決めている状態で、違約という訳にはいきません。もし、未確定の部分があれば、必ず契約前に確認しておきましょう。また、最悪、確認ができないということであれば、注意書きとして、不動産会社にお願いして、契約書に、停止条件を加えてもらうようにしましょう。
 これ以外にも事例として、抵当権の問題が起因することもあります。抵当権を抹消することができない。なにかしらの権利が設定されているために、抹消することができないといったことになってしまうと、違約になってしまいますので、ご注意ください。

■引き渡しの時のマナー
 また、引渡当日はマナーとも言えますが、必ず、小まめにお掃除をして引き渡しをしましょう。最近では、ゴミの分別のルールが細かく設定されている地域も多く、引っ越しの当日や前日では、処分できないゴミなどが出てくることもあります。
 どのような理由があっても、ゴミの処理は契約書に記載されている場合もあり。違約の対象となることもあり得ます。後日、高額な請求書が届くこともあり得るので、お気をつけください。
 粗大ごみもあたり前ですが、同様に、当日に処分できるとは限りません。各地域の粗大ごみ処分センターに遅くとも1か月前には、予約をしておけば間違いないでしょう。光熱費、マンションであれば管理費、駐車場代、駐輪場代、郵便局の転送届などにも必ず事前に連絡を忘れないようにしましょう。
 いずれにしても、ゴミが残らない状態、掃除をしてきれいな状態にして引き渡しましょう。
■不動産売却時における必要な書類事例
絶対必要なもの:権利証、印鑑証明書、実印、評価証明、本院確認書
必要な場合もある:抵当権抹消書類、農地転用許可書、戸籍謄本、住民票除票

 意外と売買契約が決まってから発生するトラブルも少なくないので、こういった事態はあらかじめ確認できる部分は確認しておきましょう。
 本人確認証も実際に近所の役所に行ってみたら、住民票が以前の住所にあったとか、海外転勤をした経緯があって、一時的に住民票の除籍をしていたとなったら、とても面倒です。大使館や領事館を通じて海外に手続きをお願いしたり、以前の住民票が長期出張で地方だった場合、そこまで足を運ぶ必要も出てきます。
 また、相続物件だったら、売却する際に他の相続人にも承認を得る必要がある場合もあったり、庭などに垣根が明確になく、境界線が不明瞭な場合など、銀行のローンの関西手続き、ここら辺も確認すべき事項です。
 販売することに集中しすぎて、忘れがちなので、時間があるときに、無いものはないか?失念している手続きはないか確認するようにしましょう。

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