不動産の査定方法の基準は何?

 戸建て、マンションともに中古物件の不動産査定をする場合、その利便性と透明性に人気の出ている取引事例比較法利用が普及しています。
 但し、この方法を使っても従来のように最寄り駅からの距離や築年数等と並んで最近の社会的な問題である物件の省エネ性や耐震性の評価項目ポイントの高まる傾向が出ています。

もくじ
1.不動産売却する機会の少ない個人が買主探しする相手は不動産会社
2.必要な情報が短期間のうちに収集できる不動産の一括査定サイト
3.全国展開の大手と比べてそん色のない情報を持つ地元中小業者
4.現代の時流に乗った省エネ性や耐震性の評価ポイントの高まる傾向

1.不動産売却する機会の少ない個人が買主探しする相手は不動産会社
 一般的に個人が不動産売却する機会は一生のうちに12回経験するだけですから売却方法に関する知識が殆どありません。
 このため、不動産会社に依頼するしか妙手が浮かびません。専門業者に買い手を探して仲介してもらうことになります。不動産の売却を考える場合、都市圏では戸建て、マンションのいずれでも地価の高さが影響して金額が張ってしまいます。
 従って、周辺地域の相場を把握して概略の売却予定価格を知ることが最初のステップです。依頼する業者としては全国展開している大手不動産会社の他に売却不動産の地元中小業者も考えられます。不動産査定をする場合、収益還元法や原価法もありますが、最近は中古物件に対して周辺の取引事例をベースとして査定する取引事例比較法に人気が高まっています。


2.必要な情報が短期間のうちに収集できる不動産の一括査定サイト
 このため、ネット上の一括査定サイトに登録している不動産業者が増えているので、故人が必要情報を収集して相場観を掴む方法として無料で一括査定を依頼することもできます。
 サイトに登録している業者は売却対象物件と類似した成約物件の広さや間取り、あるいは、立地条件や生活環境等を比較して短時間の内に机上で価格の査定を行ってその結果を提示してくれます。この方法は取引事例比較法と呼ばれ、現地の物件を見学しない簡易査定法として多くのサイト登録業者が手広く採用しています。
 売却を予定する個人も気軽に売却予定物件の住所や広さ等を入力するだけで多くの各社情報を一度に収集できるので利用価値があり、人気が高まっています。この場合、財団法人の不動産流通推進センターが合理的な不動産取引を推進するため不動産会社向けに価格査定マニュアルを提供しています。


3.全国展開の大手と比べてそん色のない情報を持つ地元中小業者
 全国展開の大手、あるいは、地元中心の中小でも不動産業者はこの査定価格算定式を使っているケースが殆どですが、評価項目ごとにポイント制を採用しています。ところが、各社の営業姿勢が異なるので項目ごとの配点に差がつくため、一括査定で算出される価格がばらつくことになるわけです。
 数千万円の一括査定価格の中で百万円規模の違いが出ることも珍しくありません。取引事例比較法で査定する場合、成約件数の多い大手業者の方が類似した条件の物件を多く持っているので妥当な価格を提示すると考えられますが、必ずしもそうとは限りません。
 営業地域として力の入れ方が業者により異なるからです。中には、地域密着型の中小業者でも成約物件の多いこともあるわけです。しかも、時流に乗った社会的な課題が中古住宅の取引方法にも影響が大きく出ていて、評価ポイントに変化の兆しが表れ始めています。


4.現代の時流に乗った省エネ性や耐震性の評価ポイントの高まる傾向
 近年、地球環境問題から省エネ性の高い住宅への需要が高まったり、震度の大きい地震が多発しているため、不動産査定する項目の評価ポイントに影響が出ています。
 戸建て、マンションのどちらの中古物件も取引事例比較法で査定する場合、築年数や最寄り駅からの時間等の従来型評価項目に比べて省エネ性や耐震性ポイントの高まる傾向が出ています。そこで、不動産売却を考える場合、各業者の一括査定で出てくる価格については各社の営業姿勢を見極める程度に留めておく方が良いようです。
 絞り込んだ業者には実際に物件の現地に出かけてもらい、訪問査定にかけて精度のある査定価格を提出してもらうのです。絞り込んだ業者から出された査定価格に関して具体的に話し合い、地域の不動産相場状況等の情報を交えて相談し、誠意ある業者を選ぶことがポイントとなります。

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