不動産査定前に知っておきたい建物の耐用年数って何?

住み替えなどを目的にして、不動産査定を利用される人は多いのではないでしょうか。住み替えの理由の中には、家が古くなったので新しい家に住み替えるケースや家族が増えて子供も大きくなり手狭になったなどから新築住宅を探すケースなどもあるわけです。
大半の場合が築年数が20年を超えていて、不動産査定を依頼すると新築のときと比べると大幅に価値が下がっていることも少なくありません。これは家の寿命が残り少ないなどのイメージを持つ人も多いかと思われますが、実は耐用年数との関係が強いのです。


もくじ
1.3種類の耐用年数
2.新築の耐用年数
3.劣化対策等級
4.劣化対策等級3級は資産性がある


1.3種類の耐用年数
不動産査定のときには家の寿命ではなく耐用年数が使われることになりますが、この年数には物理的・法定・経済的残存、3つの考え方があるのが特徴です。構造物の仕組みだけでなく、材質の品質維持が困難になるなど建物そのものが劣化して使えなくなるまでの年数を物理的年数と呼びます。
法定は、不動産査定の中で真っ先に活用されるもので、不動産価値を公平に計算する目的で国が設定している年数です。経済的残存は、対象不動産が実際に継続してどのくらい住み続けることができるのか、不動産としての価値がなくなるまでの期間を意味します。国が定めている耐用年数は、住宅の種類により変わるのが特徴で木造住宅では22年、マンションでは47年といわれています。


2.新築の耐用年数
不動産査定を利用して物件の価値を知りたいときには、国税庁の耐用年数(建物・建物附属設備)を見ることである程度把握ができます。新築住宅の場合は木造であれば22年で、中古になると4年と極端に年数が短くなります。
また、査定の際には償却率を調べる必要があるのですが、償却率は取得価格の何パーセントまでその年度に経費算入できるのかを知りたいときに使う割合で、耐用年数を基にして国税庁の減価償却資産の償却率表から調べることができます。
ちなみに、鉄骨造は新築のときには47年の耐用年数となりますが、経過年数が加味されるため新築の状態からどのくらいの期間が経過するのかでも変わって来るなど、年数の仕組みを知ることも不動産査定では大切です。


3.劣化対策等級
劣化対策等級は、住宅性能表示制度による建物の評価項目の一つで、建物の構造躯体の部分に使われる木材のシロアリ対策・鉄筋の錆び対策などの家を長持ちさせるための対策の程度を3段階の等級で評価するものです。
そのため、鉄骨造や木造などすべての建物の評価に使えるなど不動産査定の中で活用が行われます。一戸建ての家などの場合、屋根や外壁など主に外回りの状況を踏まえて査定が行われるのも、この劣化対策等級との関係が強いからです。屋根の塗り替えなど最適なタイミングで施すことは住宅の性能維持に繋げることができるわけです。
これに加えて取得費×償却率で求めることができる減価償却費を計算する、減価償却費を求めるためには、建物取得費・建物と土地の割合・国税庁が定めた耐用年数・償却率を把握する必要があります。


4.劣化対策等級3級は資産性がある
マンションなどの鉄骨造は耐用年数が長いものとなりますが、一般的な一戸建てのような屋根はないものの屋上の防水処理を適切に行っているのか否かで建物全体の価値が変わって来ます。
劣化対策等級には3つの等級があり、等級1は建築基準法の法律で定められている対策が講じられている場合に評価されるものです。
等級2は、一般的に想定が行われる自然条件や維持管理条件の中で2世代(50年から60年程度)まで維持できるよう対策が行われている場合に評価が与えられるものとなります。さらに、等級3では75年から90年程度まで家を長持ちできる、この年数は3世代まで使えるような対策が行われている場合に評価されるもので、高い資産性があるといっても良いでしょう。

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