不動産の査定価格に影響する条件は何か?

 2015-03-26   不動産 | 査定 | 価格 | 条件 | 相場
  不動産の査定価格は買い手目線で算出されています。
では、その査定価格に影響するような条件とは一体何か?たとえばマンションで言えば、以下の通りです。

①眺望
②方角
③駅からの距離
④マンションの「グレード」
⑤築年数
⑥時点修正(過去の取引きや新築価格からどの程度経過しているか)

 ちなみに、一戸建ての場合はここに以下2点が加わります。

⑦道路の広さや種類
⑧近隣の施設

 と言った内容が加味されていきます。他にも沢山の項目が存在します。
 実際に、宅地建物主任者試験に合格すると、その後の研修で「正しい査定の方法」といったお題目で、上述の項目や評価の方法を教えてもらいます。
 査定対象となる不動産の各項目について、それぞれの部分をポイント化して、その不動産のセールスポイントとウィークポイントについて点数式にして、浮彫化していきます。結果、最終的には、算出された点数をもとに査定をしていくという訳です。
 不動産会社も大きい会社になれば、なるほど、細分化して点数をつける査定を好む傾向にあります。取り扱う物件数も多く、ある程度、システム化して社内基準を設けた方が、効率が良い為です。査定をする人が価格の根拠を、売主に説明しやすくするのも目的の一つです。
 こういった数字を元に論理的に説明する定量的な方法に加えて、もう一つ重視している点があります。
 それは、「今、市場で競合となる他の売り出し中の物件が、どの位存在しているのか?」といった点です。
 定量的な査定方法は、査定対象の物件の価値を理論的に把握することに役立ちますが、買い手目線や気持ちから現場を考慮すると「理論」よりも大切なことが存在していたりします。
 同じマンションの中で、安く売り出されている部屋がある場合には、理論的に正しい査定価格で売り出していたとしても、高く見えてしまったりします。逆に売出物件が少ないエリアや、マンションであれば、少々高めの設定で売り出しても、目立った価値観が出にくいという問題点があります。
 一般的には、このように、「他の物件との比較において、買い手からどう見えるか?」という観点を、理論的な価格よりも優先して査定価格を算出してくれています。

 査定価格は、不動産鑑定価格ではありません。依頼する査定の目的は、取引が成立する価格がどのくらいなのか?相場を知る事なのです。買う人が定量的な項目から理論的に購入価格を算定しているケースはほとんどありません。

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